?

Log in

No account? Create an account

Previous Entry | Next Entry

А теперь я вам расскажу про моргидж (mortgage, по-русски ипотека). И еще немножко про то, как правильно покупать квартиру. :)
Итак, моргидж. Брали мы его в родном RBC, у русского специалиста. При том, что она работает в RBC, она также контактирует с другими кредитными организациями. Поэтому, даже если банк не даст кредита, она может обратиться в другое место и выбить моргидж там. Да, может быть, проценты будут выше, но если деньги необходимы...
Теперь торжественно оглашаю цифры. Кредит взят на 35 лет, процент - 3.75, даунпеймент (первоначальный взнос) - 20% ($71000), сумма моргиджа - $284000, выплата - раз в две недели по $637.19, период контракта - 5 лет. Через 5 лет контракт будет перезаключен. Разумеется, ставки также будут пересмотрены. Но если у нас будет необходимая сумма - то мы сможем выплатить всё сразу без всяких пенальти. Кроме этого, мы можем увеличить сумму ежемесячных выплат в два раза. То есть, каждые две недели платить не 637 долларов, а в два раза больше. А еще раз в год мы можем внести сразу 10% от суммы кредита и таким образом выплатить кредит быстрее.
Небольшое пояснение про специфику местной "ипотеки". Тут есть 2 срока, один называется "амортизационный период", это, собственно, срок, на который берется моргидж, зависит в основном от возраста заемщика. Чем вы моложе, тем на больший срок можно взять кредит, но обычно это 25-35 лет. Второй срок - это срок контракта. Обычно бывает от 1 года до 10 лет. Чем больше срок, тем выше процент. Все условия моргиджа действуют только на время контракта. Через 5 лет заключается новый контракт с новыми условиями. Заемщик может выбрать из 4 вариантов, по типу ставки - плавающая (variable) и фиксированная (fixed), а также по типу контракта - закрытый (close) или открытый (open). При фиксированной ставке процент не может измениться в течение всего срока контракта, но он выше чем при плавающей. А плавающая может измениться в любой день. Открытый же, по сравнению с закрытым, позволяет выплачивать кредит любыми суммами безо всяких пенальти, правда проценты по открытым самые дорогие. Но даже при закрытом возможны двойные платежи и один раз в год 10%.
Если нам надоест эта квартира или по каким-то причинам придется расширяться, то ничего страшного тут нет. Моргидж - это не российская ипотека с ее грабительскими расценками и бандитскими условиями. Если нам нужно продать квартиру при еще невыплаченном моргидже, мы можем сделать это абсолютно спокойно и просто. Есть два варианта - либо покупатель покупает квартиру и моргидж (но это делают редко, потому что так продают только если проценты хорошие. А если они хорошие - то какой же дурак их продавать будет), либо просто квартиру. А продавец решает, как он обойдется со своими деньгами и моргиджем. Опять же тут есть несколько вариантов. Трансфер, трансфер с увеличением/уменьшением суммы кредита, или можно просто продать квартиру и вернуть деньги банку, за вычетом того что вы успели выплатить. Правда последний вариант предусматривает выплату неустойки. Например, наша квартира стоит 355 тысяч. Если мы хотим дом за 400, то мы продаем квартиру и делаем трансфер моргиджа. То есть мы увеличиваем его сумму. Соответственно, увеличиваются ежемесячные выплаты. Если квартира, которую мы покупаем, дешевле, то выплаты соответствено уменьшаются, потому что размер кредита будет меньше.
Получить моргидж также значительно легче, нежели в России - не надо бегать по сотне инстанций, собирать тысячу справок и платить уйму денег. Для того, чтобы оформить моргидж нам понадобились письмо с Сашиной работы и расчётки (remittance advice) о перечисляемой зарплате. Письмо прислали по e-mail и по e-mail же Саша переправил его в банк. Расчетки приходят на e-mail автоматом каждый раз при начислении зарплаты.
Все! Ни одной инстанции, ни появления лично, ни уймы справок, ни поручителей, ни-че-го! На одобрение моргиджа ушло 4 дня, причем оценку квартиры банк делал самостоятельно. На покупку квартиры в сумме 5 дней - в воскресенье днем мы ее посмотрели, в четверг вечером мы подписали контракт без сабджектов. Как вам скорости и удобство?
Хотя вообще мы все делали немножко не так, как следует. Какова процедура покупки квартиры? Как только вы задумываетесь - а не хочу ли я свое жилье, то при утвердительном ответе первым шагом должен быть поиск... Нет, не жилья, а риелтора. Именно он будет представлять ваши интересы. Вы находите риелтора и объясняете, что вы хотите: таунхаус, квартиру или дом. Небоскреб или малоэтажное здание? Какой район? Какой этаж? Что должно быть в комплексе? Может, вам позарез необходим бассейн, или 2 парковочных места. А может, вы согласны поселиться только в доме, где можно держать собак. Или для вас критична близость к скайтрейну? В общем, все, что вы найдете нужным ему сообщить. Это значительно упростит и вашу, и его работу. Мы, например, забыли упомянуть, что мы категорически против небоскребов. И почти все, что он нам прислал в первый раз было небоскребного типа. Потому что они тут почему-то у многих пользуются бешеной популярностью. таким образом и нам, и ему пришлось лишний раз возиться с объявлениями.
После того, как вы описали свои требования, риелтор выбирает из кучи информации о продажах ту, что вам подходит и отправляет на e-mail. В свою очередь вы из присланного выбираете то, что хотели бы посмотреть и сообщаете риелтору. Далее он договаривается с продавцами о показах. На показы вы ездите вместе - риелтор может дать полезные советы. Кроме того, он смотрит, на чем можно сыграть на понижение цены.
Когда вы окончательно определитесь с выбором и скажете: "Хочу эту!", риелтор будет сбивать цену. Чем он лучше - тем больше будет сбита цена (разумеется, если позволяет ситуация. В нашей цену сбить было невозможно - и так 4 предложения на покупку было). После того, как установлена цена, риелтор занимается первоначальным оформлением документов - подписание контракта, получение всех документов на недвижимость, включая все протоколы собраний strata (что-то вроде управляющей компании или ТСЖ), правила проживания в комплексе и прочее.
Далее документы переходят уже к нотариусу, ему же банк отправляет бумаги по моргиджу. Он проверяет все детали сделки - кто сколько платит, налоги, Strata fees и прочее. Когда все документы будут готовы, их подписывает покупатель, потом они отправляются нотариусу продавца, который тоже все проверяет и продавец их подписывает. Ну а после этого вы получаете заветные ключи и становитесь владельцем собственной недвижимости.

Comments

( 33 comments — Leave a comment )
siberian_cat
Aug. 4th, 2009 04:15 am (UTC)
Я бы добавил - по собственному довольно печальному опыту - что агенту нужно доверять ограниченно. Он не заинтересован в том, чтобы продать вам дом вашей мечты. Он заинтересован в том, чтобы хоть что-нибудь вам продать, а то вы можете до морковкина заговенья ходить и искать, а ему за это деньги не идут. Поэтому если он видит, что вам что-то приглянулось, он будет это расхваливать, а недостатки придётся искать самим. По той же причине инспектирование дома должен делать специалист со стороны, а не тот, кого предложит агент. Вообще нужно ходить и очень внимательно всё осматривать самим. Я до сих пор не могу понять, где были мои глаза, не увидевшие очевидных (и значительных!) косяков.

Всё это, разумеется, очень частное мнение, основанное на единственном случае. Хотя я обсуждал это с друзьями-домовладельцами в Канаде и США, многие соглашаются.
fearless_cat
Aug. 4th, 2009 05:32 am (UTC)
Все зависит от агента. Нам порекомендовали уже проверенного, не один наш знакомый покупал через него жилье. И пока ни в чем плохом он замечен не был :) Так что как повезет
(no subject) - r99 - Aug. 4th, 2009 06:15 am (UTC) - Expand
baba_ryba
Aug. 4th, 2009 05:13 am (UTC)
Да-да!согласна с предыдущим оратором..агенты они такие))
к тому же легкость взятия вашего моргиджа обуславливалась хорошим даунпейментом. и наличием его в банке на счету.у нас же было 5% даунпеймента. и были куча справок и прочее...и итоге в день сабджект ремувела нам...нервным и планирующим куда ставить кровать, а куда комод.. сказали или 10% даунпеймента или квартира того..))))
fearless_cat
Aug. 4th, 2009 05:35 am (UTC)
Мы были готовы ко всем выворотам судьбы - и к тому, что квартира уйдет к другим, и к тому, что моргиджа не дадут. И даже к тому, что потребуют даунпеймента больше, чем у нас есть. К тому же, хоть у нас и был хороший даунпеймент, но работающий у нас только Саша, да и у того даже испытательный срок еще не кончился. Опыта у него нет, в Канаде мы всего 5 месяцев, кредитная история никакая... Мы готовились к худшему и надеялись на лучшее
(no subject) - baba_ryba - Aug. 4th, 2009 06:43 pm (UTC) - Expand
(no subject) - fearless_cat - Aug. 4th, 2009 09:04 pm (UTC) - Expand
(no subject) - fearless_cat - Aug. 4th, 2009 09:05 pm (UTC) - Expand
(no subject) - sabirtd - Aug. 7th, 2009 01:34 pm (UTC) - Expand
r99
Aug. 4th, 2009 06:14 am (UTC)
Спасибо за подробности!
fearless_cat
Aug. 4th, 2009 06:23 am (UTC)
Да не за что :)
nik_adventurer
Aug. 4th, 2009 07:44 am (UTC)
Спасибо за твое терпение писать все так подробно. :)

Кстати вот новость сегодня:

"Около 5 тысяч человек были эвакуированы накануне из-за лесных пожаров в канадской провинции Британская Колумбия.

Ситуация в Британской Колумбии усугубляется шквалистыми порывами ветра и ударами молний, которые становятся причиной новых очагов возгорания, передает France Presse."

Что у вас слышно по этому поводу? И жилье страхуется или по желанию?
nik_adventurer
Aug. 4th, 2009 07:46 am (UTC)
И в дополнение:

"В понедельник, 3 августа, местная полиция также сообщила о возникновении рядом с крупнейшим городом провинции, Ванкувером, четырех небольших пожаров, которые, по данным правоохранительных органов, являются умышленными поджогами.
По сообщениям местных властей, с огнем в провинции борются более 800 человек.

Начиная с апреля, более 2 тысяч пожаров уже уничтожили в Британской Колумбии более 60 тысяч гектаров леса."
(no subject) - fearless_cat - Aug. 4th, 2009 08:44 am (UTC) - Expand
(no subject) - oleshka_lj - Aug. 4th, 2009 05:42 pm (UTC) - Expand
(no subject) - fearless_cat - Aug. 4th, 2009 06:25 pm (UTC) - Expand
(no subject) - baba_ryba - Aug. 4th, 2009 06:46 pm (UTC) - Expand
(no subject) - fearless_cat - Aug. 4th, 2009 09:03 pm (UTC) - Expand
toontrivia
Aug. 4th, 2009 12:47 pm (UTC)
Спасибо за подробный рассказ!

Особенно впечатлило, что моргидж можно перенести на новый дом или квартиру.
С Россией и сравнивать не хочется.

И в продолжение прошлого разговора - пока не знаем, окопаться тут или нет. С одной стороны, тут работа (и у шефа на нее большие планы по дальнейшему развитию), с другой, если этой работы не будет, то другой тут практически нет. Но мы решили пока не дергаться и жить тут, а потом смотреть по обстоятельствам. Детей отдам в английскую школу, благо финансы позволяют.
За Канадой, как видишь, пристально следим. А перезжать молодым всегда легко, а мы в душе очень молодые. ;)
fearless_cat
Aug. 4th, 2009 03:27 pm (UTC)
Пожалуйста!
Да ладно, вы еще и телом ничего :)
(Anonymous)
Aug. 4th, 2009 04:20 pm (UTC)
Привет!
Спасибо за написанное!
Сколько риэлтор берет за свои услуги?
canada_mind
Aug. 4th, 2009 04:48 pm (UTC)
Re: Привет!
Я нашел вот такое:

"What the average Realtor for listing a home is 7% on the first $100,000 & 3% on the remaining balance of sale plus GST. That is then split between the Listing agent and the Selling Agent. As a buyer, you`re not paying the Realtor`s commission the sellers are the ones that pay. Unless you negotiate something different with your Realtor. :)"

В любом случае нас это пока не заботит, потому что покупатель не платит агенту ничего сверх установленной цены за квартиру. Все оплачивает продавец.
Re: Привет! - fearless_cat - Aug. 4th, 2009 04:53 pm (UTC) - Expand
starcheko
Aug. 4th, 2009 07:46 pm (UTC)
Молодцы!
Мы тоже купили в первые месяцы пребывания первое жилье.
Как только работа есть и деньги на даунпаймент ждать нечего.
Тут, конечно, риэлтор большая помощь.
Одно дело когда район знаешь, а другое дело новое место. Тяжело самому покупать. Есть среди и агентов, правда, жулики.
А моргиж на 35 лет дают и пожилым. Если моргиж брокер нормальный.

Я не знаю как в BC. Здесь два с половиной агенту покупателя и два с половиной агенту продавца. В среднем.

Что же касается комиссионных агенту. Все очень просто.
Когда заключается сама сделка о продаже, деньги получает адвокат продавца. Деньги исключительно от покупателя.
Один чек из этих денег идет агенту продавца, другой - агенту покупателя. А деньги-то эти только покупателя.
Поэтому фраза "что вы не платите комиссионных как покупатель" это, как правило, типичное вранье агентов недвижимости. Если вы знаете район, то вам агент для покупки не нужен. Он лишнее звено. Они об этом знают и рассказывают эти сказки что за их услуги вы ничего не платите.
Если вы дом покупаете и он по базе данных не ниже средней цены - все комиссионные платите вы как покупатель.
Потому что перед тем как дом продавать продавец берет калькулятор и считает:
За сколько он дом купил когда-то + комиссионные агентов + штраф за моргиж + деньги на апгрейды и т.д.
Некоторые даже умудряются в цену включить выплаты за моргиж и налог на недвижимость.
Именно поэтому дома тут неукоснительно растут в цене.
Каждый продавец накручивает, а каждый покупатель оплачивает.


(no subject) - starcheko - Aug. 11th, 2009 03:04 pm (UTC) - Expand
pandafromisland
Aug. 4th, 2009 09:34 pm (UTC)
Вот же, писала писала большой коммент, куда то нажала и все исчезло.
Еще раз.
Катя, большое спасибо за развернутый ответ про моргидж. Очень все познавательно и полезно.
Еще два вопроса в тему:
1) Налог на имущество - какая сейчас ставка? И если вы осуществили сделку в июле, то когда он платится? Обычно примерно в августе, насколько я читала напоминание в газете. Если в августе, то вы должны будете оплатить налог за 1 месяц в августе сейчас или же можно будет приплюсовать этот месяц через год к налогу за год?

2) Страховка. По идее банк скорее всего потребовал от вас застраховать имущество, то есть квартиру. Банк навязывает какую-то конкретную страховую компанию, или выбираешь сам? Какие сейчас ставки на страхование недвижимости?
andreyvlru
Aug. 11th, 2009 03:32 am (UTC)
Катя, можете рассказать какие еще расходы по квартире у вас ожидаются кроме выплат по ипотеке.
fearless_cat
Aug. 11th, 2009 04:11 am (UTC)
Сделка у нас еще не закончена. Как только нам все обсчитают - сколько страховка, сколько налоги - я все обязательно напишу :)
semndk
Oct. 7th, 2010 05:27 am (UTC)
Торговые аналитики подсказали что недвижимость в Канаде это очень выгодное вложение. Думаю как-то опасно, я в раздумьях, стоит ли заморачиваться?
fearless_cat
Oct. 7th, 2010 05:38 am (UTC)
А вы где находитесь? Если не в Канаде, то просто смысла не имеет. Если в Канаде - то в каком городе?
taciahe
Oct. 25th, 2010 02:15 pm (UTC)
Благодарствую за статью, было интересно почитать. Начал искать подобные данные после прочтения подобной инфы на сайте перейти.
Рекомендую ознакомиться, наверняка пригодится и вам.
(Anonymous)
Mar. 29th, 2011 09:37 am (UTC)
Добрый день!
Можно узнать контакты вашего риэлтора?
Я отправил свои координаты вам в личку на russiancanada.
Спасибо.
( 33 comments — Leave a comment )

Profile

fearless_cat
Бывшие канадские ангелы мы

Latest Month

November 2017
S M T W T F S
   1234
567891011
12131415161718
19202122232425
2627282930  
Powered by LiveJournal.com
Designed by Tiffany Chow